Проверка на недвижим имот

Проверката на имот е ключов етап преди всяка сделка за покупко‑продажба на недвижим имот. Тя обхваща собствеността, тежестите, наследствени и семейни отношения, както и надеждността на строителя. Целта е една – купувачът да избегне бъдещи спорове, съдебни дела и сериозни финансови загуби.

1. Проверка на собствеността

Първата и най‑важна стъпка е да се установи дали продавачът е действителен собственик на имота. Това включва:

• Проверка на титула за собственост – нотариален акт, договор за делба, съдебно решение и др.
• Анализ дали лицето, вписано в документа, е единствен собственик или имотът е в съсобственост.

Често в нотариалния акт фигурира само единият съпруг, но имотът е придобит в режим на съпружеска имуществена общност. В тези случаи се проверява:

• Дата на сключване и прекратяване на брака
• Има ли имотът качество на семейно жилище
• Налице ли е режим на разделност или брачен договор, който прави имота лична собственост

При имоти, придобити чрез делба, се проверява дали в делбата са участвали всички наследници/съсобственици. Пропуснат наследник (например дете, родено и живеещо в чужбина) може да доведе до бъдещи претенции и оспорване на сделката.

Особено внимание се обръща и при продажба чрез пълномощник, когато собственикът е:

• под запрещение
• в състояние, което поставя под съмнение способността му да разбира и ръководи действията си

Затова е препоръчително купувачът, доколкото е възможно, да се срещне лично със собственика и да се увери в неговата дееспособност.

2. Проверки при ново строителство

При ново строителство задължително се проверява:

• Налице ли е валидно учредено или прехвърлено право на строеж
• Има ли ясно установени строителни граници
• Дали всички съсобственици на терена са дали съгласие

Липсата на ясно установена граница със съседен имот или устни договорки от типа „разбрали са се“ са сериозен риск – в подобни случаи често препоръчваме на клиентите да се откажат от сделката.

3. Вещни тежести – ипотеки и възбрани

Необходимо е да се направи справка за:

• Ипотеки

• Възбрани

• Други вписани вещни права

Продажбата на имот с ипотека е допустима по закон, но условията трябва да са ясно уредени, обикновено още в предварителния договор – например:

• Част от цената се превежда директно по сметка на банката за погасяване на кредита

• Поемане на задължение за заличаване на ипотеката в определен срок

Тези клаузи трябва да бъдат формулирани прецизно от адвокат по недвижими имоти.

4. Облигационни тежести – наем, аренда, договори за управление

Освен вещни тежести, имотът може да бъде обвързан и с договорни отношения, които „следват“ имота:

• Наемни договори – например наемател с предплатен наем и висока неустойка при предсрочно прекратяване

• Договори за аренда при земеделски земи – новият собственик е обвързан от действащия договор

• Договори за управление в комплекси от затворен тип – такси за поддръжка, правила за ползване, решения на общото събрание

Преди покупка в комплекс от затворен тип е задължително да се прегледат:

• Договорите за управление

• Взетите решения на общото събрание

При наличие на индикации за проблеми се правят и допълнителни проверки, например:

Задължения на продавача към кредитори

Наследяване от лица с множество дългове или хазартни зависимости

Възможни бъдещи претенции от трети лица

Тези проверки целят да се избегнат ситуации, в които купувачът придобива имот с „история“, която води до бъдещи съдебни спорове.

За имоти в строеж или ново строителство е критично важна проверката на строителя:

• Проверка на дружествата, чрез които работи – често се използват различни фирми за различни проекти

• Справка за вписани възбрани, искови молби, съдебни спорове

• Анализ на вече реализирани обекти и оплаквания от клиенти

Множество претенции и вписани възбрани по други негови проекти са ясен сигнал за некоректно поведение.

Като специализирани адвокати по недвижими имоти можем да:

• Извършим цялостен правен анализ на имота и сделката

• Поемем комуникацията с брокера или продавача

• Изискаме всички документи за собственост, тежести и липса на спорове

• Проверим имота и строителя в дълбочина

• Прегледаме всички документи преди сделката и присъстваме при нотариуса

• Записване на час – свързвате се с кантората и уговаряте дата и час за консултация.

• Събиране на информация – след срещата изискваме контакт с брокера или продавача и необходимите документи.

• Правен анализ – извършваме пълна проверка на имота, собствеността, тежестите и строителя.

• Заключение и препоръка – представяме ви ясно становище дали е разумно да участвате в сделката и при какви условия.

Хиляди доволни клиенти и партьори

4.9/5 ☆ в Google | 5/5 ☆ във Facebook | Вижте всички