Предварителен договор за продажба на недвижим имот

Предварителният договор е писмено съгласие между купувач и продавач да сключат окончателна сделка в бъдеще. В него се уреждат условията, сроковете, правата и задълженията на страните, както и последствията при неизпълнение.
Този документ е основата на всяка сигурна сделка с имот и предпазва страните от бъдещи спорове.

По закон предварителният договор се сключва в обикновена писмена форма.
Няма задължително изискване за нотариална заверка, но такава може да се направи за по‑голяма сигурност.
Важно е да се знае, че предварителният договор не може да бъде вписан в Имотния регистър, което означава, че купувачът няма как да провери дали вече съществува друг договор за същия имот.

В интернет има множество образци на предварителни договори, но механичното им копиране крие сериозни рискове.
Неправилно формулирани клаузи могат да доведат до загуба на капаро, съдебни спорове или невалидна сделка.
Затова винаги се препоръчва проверка от адвокат по недвижими имоти.

• Предмет на договора – конкретният имот

• Цена и начин на плащане

• Срок за сключване на нотариален акт

• Условия за предаване на владението

• Срокове за изнасяне на вещи или промяна на статут

Всички промени се уреждат чрез анекс към предварителния договор, подписан от двете страни.

И купувачът, и продавачът имат право да изискват изпълнение на договора или да го развалят при неизпълнение.
При нарушение може да се претендира неустойка от неизправната страна.

Плащането на задатък е стандартна практика. То служи като потвърждение на договора и гаранция за изправната страна. Често се бърка с авансово плащане, което води до спорове при връщане на сумата. Затова е важно договорът да бъде изготвен от опитен имотен адвокат.

⚠️ При сделки „на зелено“ някои строители злоупотребяват с ниски капаро (1–3%), след което отказват окончателна сделка и продават имота на по‑висока цена.

Предварителният договор не е задължителен етап от сделката. Ако условията се променят при нотариалното изповядване, клаузите на нотариалния акт имат предимство. Неправилно оформен предварителен договор може да остави в сила нежелани клаузи — още една причина да се ползва адвокатска помощ.

Съгласно чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, всяка страна може да поиска съдът да обяви договора за окончателен, ако другата откаже да сключи нотариална сделка.

Условията за успешен иск включват:

Действителен договор без пороци

Настъпило условие за сключване на окончателен договор

Липса на клауза за отмяна

Срокът на договора да не е изтекъл (до 5 години)

Продавачът да е собственик към момента на иска

Изправната страна да е изпълнила задълженията си

След влизане в сила решението се вписва в Имотния регистър в срок до 6 месеца.

При покупка с ипотечен кредит трябва ясно да се уговорят:

Срокът и начинът на плащане от банката

Моментът на прехвърляне на собствеността

Отговорностите при забавяне или отказ на финансиране

Опитният адвокат по недвижими имоти:

Проверява собствеността и тежестите

Съставя или преглежда договора

Участва в преговори между страните

Подготвя документите за нотариален акт

Защитава клиента при съдебен иск за обявяване на договора за окончателен

Хиляди доволни клиенти и партьори

4.9/5 ☆ в Google | 5/5 ☆ във Facebook | Вижте всички